解析“地王”潮:房企战略趋同下的“近身肉搏”

21世纪经济报道记者 张敏 深圳报道

3月28日,今年杭州市第六批住宅用地正式出让,4宗住宅用地全部溢价成交,共收金140.89亿元。其中,西湖区蒋村文新单元拍出8.8万元/平方米的楼面价,刷新杭州“地王”纪录。

仅仅三天前,杭州滨江区西兴单元地块刚以7.7万元/平方米的楼面价成为“地王”。最近6个月内,杭州已经4次刷新单价“地王”纪录。

杭州土拍是近期热点城市土地交易的缩影。随着房地产市场止跌回稳,今年以来,北京、上海、杭州、成都等城市土地交易明显升温。除杭州外,成都的土地单价纪录也连续被刷新,北京则拍出单价10万元以上的地块。

中指研究院的统计显示,2025年一季度,杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29.0%,成都的平均溢价率也超过20%。

这种现象的出现,与供需双方策略的变化均有关系。从供应端来看,“地王”主要出现在核心城市的较好区位,限制性条件少,自身素质高。而在需求端,随着房企普遍推进战略聚焦,在“高能级”城市进行“厮杀”渐成常态。

“地王”频出

杭州是近期土拍最火爆的城市,也是“地王”出现频率最高的城市。

2024年10月22日,绿城经过77轮竞价,以34.22亿元的价格竞得杭州上城区地块,溢价率28.55%,折合成交楼面价5.07万元/平方米,刷新了尘封八年的杭州宅地单价“地王”纪录。

今年1月,拱墅区湖墅单元地块以54.56亿元的价格竞出,并将楼面价刷新至6.48万元/平方米。

3月25日,滨江区西兴单元地块以52.03亿元的价格竞出,楼面价7.74万元/平方米。3月28日,西湖区蒋村文新单元地块拍出8.8万元/平方米的楼面价。

短短六个月内,杭州的单价“地王”纪录被四次刷新,价格也从5万元跃升至8.8万元,涨幅达到74%。

另一个二线城市成都,土拍热度同样较高。今年3月11日,成都市高新区桂溪街道一宗地块以27亿元的价格竞出,单价超过3万元/平方米,成为成都宅地新晋单价“地王”。月末,在成都金融城三期H10地块的拍卖中,单价攀升至4万元/平方米以上。

今年第一季度,多个热点城市诞生“地王”。1月2日,北京市2025年开年第一拍,海淀区朱房地块以9.54万元/平方米的楼面价竞出,成为单价“地王”。3月18日,海淀区树村的一宗地块以10.23万/平方米的单价拍出,刷新了北京单价“地王”纪录。

同期,上海虽然未出现全市范围内的“地王”,但在大宁、浦北、虹口等板块,土地单价纪录都被刷新。

中指研究院的统计显示,今年第一季度,杭州出让32宗地中有28宗溢价成交,4宗溢价率超70%。成都出让32宗宅地,14宗溢价,有8宗溢价率超30%。北京共出让11宗宅地,4宗溢价成交,其中有两宗地块的总价超过70亿元。上海共计成交14宗宅地,10宗溢价成交,5宗溢价率超30%。

这些高价地大多由央国企获得,但部分民营房企仍然有较强的竞争力。前述机构统计了一季度成交的38宗高溢价地块(溢价率超过25%),拿地企业中共有17家央国企、12家民企、9家混合所有制企业。

整体市场低温情绪未改

热点城市土拍升温,与房地产市场整体回稳的背景有关,但背后也有供需双方的策略变化。

国金证券指出,今年以来,一二线城市采取缩量提质的供地策略,供应了多宗“压箱底”的好地块。其中,“地王”主要出现在核心城市的核心区域,区位优势明显。

另外,很多地块的建面不超过10万平方米,容积率相对较低,因此适合打造中高端项目,在安全性及(现金)流速上或有一定保障。

在需求端,该机构指出,在全国大市尚未企稳的情况下,经过近几年的市场筑底,房企更注重安全性,核心城市优质地块一定是首选,各家被迫采取同质化拿地策略。

从土拍竞争的激烈程度,这种情况可见一斑。

杭州的四宗“地王”,竞价次数分别达到77轮、220轮、72轮、102轮。成都两宗“地王”则分别竞价130轮、213轮。而在北京树村“地王”的竞争中,竞价次数达到264轮,耗时3个小时。

近年来,房地产市场分化明显,一二线城市的安全性愈加凸显,曾进行全国化布局的房企,普遍向“高能级”城市收缩。

今年3月18日,中国金茂宣布进行组织架构调整,将“总部-区域-城市”三级管控架构,调整为“总部-地区”二级管控架构,取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司,同时对现有城市公司撤并重组,调整为14个地区公司。

最多时,金茂共布局了56座城市,此次调整也不难看出,其正在将战略重心向核心城市聚焦。近年来,这种调整在房地产企业中普遍存在。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,公司每年都会从经济体量、人口净流入、楼市供需关系等几个维度,对拟布局的城市进行筛选。今年的结论是,适合公司布局的城市数量,在10个左右。

国金证券还指出,房企在上半年获取的地块,能够在下半年首推,并对全年业绩形成贡献。这也是近期少数地块竞争激烈的重要原因。

值得注意的是,从整体市场来看,土地交易难言回温。

中指研究院指出,今年第一季度,300城住宅用地出让金同比增长超两成。其中,一二线城市平均溢价率较高,但三四线城市仍普遍底价成交。

即使在一二线城市中,分化情况也普遍存在。该机构表示,在南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市,仅个别优质地块房企举牌意愿较高,“整体土地市场低温情绪未改”。

前述房企人士表示,楼市热度的传导链条,通常是从房屋交易传导到土地市场,不少城市土拍热度不高,固然有供地质量不佳有关,但主要还是由于这些城市的楼市复苏力度不及预期。整体来看,土地市场的回温,仍然有赖于楼市的进一步止跌回稳。

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